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A meno di non aver vinto una grossa somma alla lotteria, quando si acquista un bene immobile generalmente si istituisce un mutuo con la banca. Come da definizione, il mutuo è un contratto mediante il quale una parte, detta mutuante, consegna all’altra, detta mutuataria, una somma di denaro o una quantità di beni fungibili, che questa si obbliga a restituire successivamente con altrettante cose della stessa specie e qualità. Il mutuo immobiliare è l’espressione più comune di questo contratto, ma chi per la prima volta è in procinto di acquistare un immobile rischia di non capirci molto tra le varie differenze di tassi, le scadenze e gli interessi: ecco dunque un glossario dei mutui tutte le informazioni utili da sapere al riguardo.
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Atto di mutuo
La concessione di un mutuo viene stipulata sotto forma di atto pubblico, da sottoscrivere davanti a un notaio, che si occupa di redigere l’atto e trascriverlo nei Registri Immobiliari. Tale atto funge da tutela per ambo le parti facendo in modo che il trasferimento di beni immobili acquisti certezza e pubblicità.
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Mutuo a tasso fisso
Il mutuo a tasso fisso mantiene il tasso di interesse invariato per tutta la durata del finanziamento: da un lato consente di stare al riparo da eccessive fluttuazioni dell’andamento mensile dei tassi di interesse, dall’altra la propria rata mensile può lievitare a causa di un’eccessiva crescita del tasso di interesse dei prestiti.
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Mutuo a tasso variabile
Con il mutuo a tasso variabile il calcolo degli interessi dipende dall’indice legato al costo del denaro e al variare del tasso d’interesse stesso: se i tassi aumentano cresce la rata, e viceversa. Mediamente costano un po’ meno rispetto ai mutui a tasso fisso, ma sono maggiormente sensibili alle oscillazioni del mercato.
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Mutuo a tasso misto
Il mutuo a tasso misto prevede per contratto la possibilità di passare, una o più volte a scadenze prefissate, dal tasso fisso a quello variabile o viceversa, consentendo al momento opportuno la formula di mutuo più vantaggiosa per il cliente. Non è possibile tornare ai valori precedenti quando il cambiamento investe anche il tasso fisso.
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Durata mutuo
La durata del mutuo corrisponde al periodo di tempo entro il quale va restituito alla banca l’importo più gli interessi: esso incide sulle caratteristiche del finanziamento e sul tasso di interesse, e normalmente dura dai 5 ai 30 anni. Una durata superiore comporterebbe rate più contenute ma con interessi maggiorati.
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Cambiare mutuo
In alcuni casi al debitore può risultare conveniente modificare le condizioni di un mutuo o addirittura cambiarlo con uno nuovo: la sostituzione del mutuo può essere ottenuta attraverso un nuovo mutuo da stipulare con la banca, oppure trasferirlo da una banca all’altra, con la possibilità di modificarne le condizioni.
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Debito residuo
Si chiama debito residuo la parte dell’importo finanziario di un mutuo che deve essere ancora rimborsata da un debitore: comprende gli interessi futuri e corrisponde alla somma delle rate che devono ancora scadere.
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Estinzione anticipata
Ogni debitore ha la facoltà di estinguere anticipatamente il mutuo, e l’estinzione può essere parziale o totale: nel primo caso, il capitale versato in anticipo va detratto dal debito residuo, ed incide sulle rate future che avranno importo minore, mentre nel secondo va riconosciuta alla banca la cifra del capitale residuo.
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Ipoteca
L’ipoteca è un diritto su una cosa altrui, che funge da garanzia di un credito: tale diritto viene accordato a un creditore, come può essere una banca, su beni immobili o mobili registrati, senza che il debitore ne perda il possesso.
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Rogito
Il rogito è l’atto definitivo, redatto da un notaio in forma scritta e secondo norma, mediante il quale la proprietà di un immobile passa dal venditore al compratore. Al momento del rogito è obbligatorio per il venditore presentare una serie di documenti, le parti firmano l’atto in presenza del notaio, il venditore viene saldato e il compratore riceve le chiavi.
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Spread
Lo spread è il valore che indica il margine di guadagno di una banca da un mutuo. Oscilla in media tra lo 0,5 e il 3 per cento del valore dell’operazione, compensa le spese di gestione, l’istituzione della pratica, i rischi dell’operazione e i guadagni della banca stessa. Più l’operazione è a rischio, più lo spread è alto.
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