Nel caso vi troviate a dover comprare o vendere casa, ecco una piccola guida per sapere come non farsi fregare dalle agenzie immobiliari. Sappiamo bene che spesso rivolgersi a un professionista del settore sembra essere la soluzione più facile, però in giro si trovano anche persone – in questo caso agenti immobiliari disonesti – senza scrupoli che aspettano il tonto di turno per spillargli dei soldi. Vediamo quindi come non cascare nelle truffe e nei raggiri e proteggersi dalle fregature delle agenzie immobiliari.
SCEGLIERE L’AGENTE GIUSTO
Il primo consiglio che diamo è quello di seguire personalmente la compravendita, o l’affitto, del vostro bene immobiliare. Provate sempre a definire l’affare tra privato e privato. Eventualmente affidandovi ad un avvocato competente. Se invece la vostra scelta ricade su un’agenzia immobiliare, verificate la professionalità dell’agente in questione. Controllate dunque l’iscrizione all’albo prevista per legge (legge n. 39/1989), esigendo di vedere il tesserino apposito. Per poter esercitare attività di intermediazione immobiliare bisogna infatti essere iscritti al Ruolo di mediatori presso la Camera di Commercio. Se l’iscrizione manca, l’agente è abusivo. Attenzione per perchè l’iscrizione a un’associazione di categoria non è obbligatoria e non è garanzia di onestà.
VALUTARE L’IMMOBILE
Nel caso in cui vogliate vendere la casa bisogna ottenere una valutazione adeguata dell’immobile. Gli agenti dovrebbero essere soggetti imparziali, ma potete chiedere una ulteriore perizia a terzi. Non è raro il caso in cui l’agente tenda a gonfiare il prezzo della valutazione per accaparrarsi l’incarico, confidando poi che il proprietario possa scendere nella richiesta se l’immobile rimane in vendita per troppo tempo. C’è anche l’obbligo di stipulare una polizza assicurativa per tutelare i clienti dai danni causati da negligenza o errori professionali. Prima di conferire l’incarico di vendita, poi, è bene sottoporre all’agente una serie di domande per capire entro quali tempi e in che modo pensa di concludere la trattativa, quale strategia di vendita preferisce adottare, se accetta incarichi in esclusiva e, soprattutto, a quanto ammonta la sua commissione.
PATTUIRE LA COMMISSIONE E LE SPESE
In genere il professionista guadagna il 3% dall’acquirente e altrettanto dal venditore, ma molto dipende dalla situazione del mercato immobiliare e dal valore dell’immobile. Chiarite questi aspetti prima di iniziare il rapporto. Inoltre occorre sapere che tra gli obblighi principali dell’agente immobiliare, come previsto dell’articolo 1759 del Codice civile, c’è quello di segnalare alle parti i costi fiscali e notarili cui si andrà incontro nel caso di una compravendita a buon fine. L’acquirente ha poi diritto a sapere la situazione reale della casa, la presenza di ipoteche o eventuali problemi di ristrutturazione.
IL CONTRATTO EQUO
Un contratto equo non deve contenere le seguenti limitazioni: a) clausola della penale, se impone al cliente, in caso di ritardo o di mancato pagamento della provvigione un risarcimento eccessivo; b) clausola di risoluzione delle controversie: se indica come foro competente una località diversa da quella di residenza del cliente; c) clausola di comunicazione della disdetta dell’incarico: se il termine per la comunicazione è eccessivamente anticipato rispetto alla scadenza del contratto. L’agente immobiliare è tenuto alla pubblicazione a sua cura e spese di annunci che apppaiano su un quotidiano, settimanale o rivista di settore; a mettere una locandina presso la sede dell’agenzia immobiliare; a essere reperibile con l’impegno a fornire agli interessati informazioni relative all’immobile. L’agente dovrà accompagnare i clienti a visitare la casa e verificare presso gli amministratori l’esistenza di spese condominiali arretrate o spese per gli interventi straordinari.
IN CASO DI AFFITTO
Non fidatevi di quelle agenzie immobiliari che offrono la ricerca di appartamenti dietro pagamento di denaro che non verrà rimborsato anche se non si trova ciò che corrisponde alle vostre esigenze. Spesso fanno vedere appartamenti vecchi e in cattive condizioni. Non versate denaro sul conto corrente di chi promette di spedire in un secondo momento le chiavi dell’appartamento, la truffa è in agguato. State attenti nel sottoscrivere una proposta irrevocabile di locazione e versare l’eventuale caparra all’agenzia immobiliare. Mentre il proprietario è libero di cercare i migliori offerenti, il futuro inquilino ha praticamente firmato un obbligo. Questo documento, ad ogni modo, deve contenere i dati del futuro conduttore e del locatore; l’indirizzo, la descrizione immobile, il canone d’affitto e altre spese; il termine di validità della proposta entro il quale il locatore potrà accettare la proposta (di solito non oltre 15 giorni); la modalità dei pagamenti, data e luogo del futuro contratto. Prima della stipula del contratto di affitto, verificare che l’appartamento sia in buone condizioni (è consigliabile scattare delle foto dell’appartamento). Allegare al contratto l’inventario di tutto ciò che si trova nell’appartamento, compreso lo stato. Informarsi sull’intestazione delle bollette. Prendete nota dei numeri dei contatori delle utenze prima di entrare nell’immobile. State attenti a eventuali clausole contrattuali. Informatevi sulla ripartizione delle spese tra inquilino e locatore.
IN BREVE
Se si decide di vendere o acquistare un immobile bisogna assicurarsi di rivolgersi a un vero professionista provvisto di patentino che ne attesti l’iscrizione al rae, che userà quindi moduli (formulari) depositati in camera di commercio sia per la definizione di un incarico, sia per la definizione di una proposta. Per non incorrere in sorprese è meglio definire tutti i dettagli degli accordi per iscritto, quindi anche l’entità delle provvigioni e le relative modalità di pagamento, definiendo chiaramente quali sono i servizi compresi nella provvigione e quali quelli esclusi. Stabilite la durata dell’incarico (ad esempio, tre mesi può essere un periodo ragionevole) sia al periodo di validità della proposta (che non dovrebbe in regola superare i 15 giorni complessivi di calendario) termine entro il quale dovrebbe pervenire l’accettazione del venditore o del locatore. Le eventuali caparre devono essere intestate al venditore (con assegno non trasferibile) e la provvigione è dovuta all’agente alla conclusione dell’affare, che coincide con la comunicazione dell’avvenuta accettazione della proposta da parte dell’acquirente.
